“9月7日晚上,雖然大雨,還有一個(gè)客戶(hù)來(lái)購買(mǎi)了一套200多平方米的大平層公寓?!?/p>
深圳執行了16年的“限外令”或迎來(lái)調整。
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據中國房地產(chǎn)報9月7日報道,深圳非住宅類(lèi)的商業(yè)辦公物業(yè)、商務(wù)公寓等對港澳居民放開(kāi)。深圳市住房公積金管理中心相關(guān)人士表示,相關(guān)政策調整是否對外發(fā)布尚未明確,但近期港澳居民購買(mǎi)深圳市商用物業(yè)可以網(wǎng)簽。
深圳多位房產(chǎn)中介則對時(shí)代財經(jīng)確認上述消息屬實(shí),“對港澳人士取消限購了,港澳人士可以以個(gè)人名義購買(mǎi)商辦類(lèi)物業(yè),無(wú)須注冊公司,而且不限套數、隨便買(mǎi)?!痹诓糠謪^域,尤其是靠近羅湖口岸的區域,政策效應似乎已經(jīng)顯現。深圳羅湖區一位房產(chǎn)中介對時(shí)代財經(jīng)稱(chēng),這兩天很多香港客戶(hù)來(lái)咨詢(xún)仁恒置業(yè)旗下的仁恒深之源(項目備案名為仁恒世紀大廈)?!?月7日晚上,雖然大雨,還有一個(gè)客戶(hù)來(lái)購買(mǎi)了一套200多平方米的大平層公寓?!?/p>
在此之前,深圳商辦產(chǎn)品的銷(xiāo)售受“限外令”影響,港澳臺地區居民和華僑及境外個(gè)人不能購買(mǎi)用于辦公所需的商品房。
本世紀初,隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的興起,大量境外購房者進(jìn)入,“境外購房團”頻頻出現。2006年7月11日,原建設部、商務(wù)部等六部門(mén)頒布了《關(guān)于規范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準入和管理的意見(jiàn)》(建住房〔2006〕171號),嚴格限制境外機構和個(gè)人在境內購房。
作為樓市最熱的城市之一,深圳也是較早實(shí)行“限外令”的城市之一。2007年7月,深圳國土資源和房產(chǎn)管理局發(fā)布的《關(guān)于規范境外機構和境外個(gè)人購買(mǎi)商品房的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《通知》”)規定,境外機構(經(jīng)批準從事經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)除外)只能購買(mǎi)用于辦公所需的商品房(辦公類(lèi)),港澳臺地區居民和華僑、在境內工作、學(xué)習超過(guò)一年的境外個(gè)人只能購買(mǎi)一套用于自住的商品房(住宅類(lèi))。
“限外令”效果明顯。深圳中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理鄭叔倫曾表示,“限外令”后,深圳商辦市場(chǎng)自2011年以來(lái)一直較為低迷,缺乏香港客戶(hù)投資是最重要的一個(gè)因素?!跋愀劭蛻?hù)在深圳商辦市場(chǎng)一直扮演著(zhù)重要角色?!尥饬睢?,在中原工商鋪(特別是商鋪部)成交比例中,香港客戶(hù)一度超過(guò)50%?!?/p>
鄭叔倫因此認為,一旦“限外令”取消,香港客戶(hù)無(wú)需注冊公司,即可以個(gè)人名義在深圳購買(mǎi)公寓、寫(xiě)字樓、商鋪等商辦物業(yè),屆時(shí)香港客戶(hù)將大量涌入,深圳商辦地產(chǎn)將迎來(lái)春天。
在多位業(yè)內人士看來(lái),深圳向港澳人士放松商辦物業(yè)的購買(mǎi)限制,是大灣區融合發(fā)展中的必然趨勢。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監何倩茹對時(shí)代財經(jīng)稱(chēng),在大灣區整體發(fā)展的引領(lǐng)之下,各個(gè)城市融匯發(fā)展、打破進(jìn)入壁壘是必然的事。這次政策調整,也是為了讓港澳人士擁有同等的購買(mǎi)權利。
國家高端智庫CDI研究員宋丁則認為,過(guò)去這些年來(lái),深圳的寫(xiě)字樓、商鋪等工商物業(yè)發(fā)展很快,因此積累了大量產(chǎn)品。但由于市場(chǎng)原因,商辦類(lèi)產(chǎn)品去化較慢、空置率較高,這給引進(jìn)港澳人士購買(mǎi)留出了供給空間。
而深圳商辦市場(chǎng)也亟需政策春風(fēng)。戴德梁行數據顯示,2023年上半年,深圳甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)迎來(lái)持續高供應,導致全市整體空置率上行,年中深圳甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)錄得24.5%的空置率,半年上升1.6個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí),甲級寫(xiě)字樓平均租金差不多回到2013年的水平。
不過(guò),商務(wù)公寓近年供應量有所下滑。為打擊炒房行為,深圳于2020年停止了商務(wù)公寓新增的審批,鼓勵已批商務(wù)公寓項目轉為可售型人才房,同時(shí)減少商業(yè)用地比例、增加居住及配套用地比例。
但樓市銷(xiāo)售不振,商辦產(chǎn)品去化尤其困難。深圳中原研究中心數據顯示,今年7月單月,商務(wù)公寓網(wǎng)簽175套,環(huán)比下降57.4%;商辦及其它網(wǎng)簽297套,環(huán)比下降61.0%。
一些商辦類(lèi)項目不得不大幅降價(jià)。今年8月,仁恒深之源推出“備案價(jià)打5折”的促銷(xiāo),稱(chēng)“原價(jià)9.8萬(wàn)元/平方米,現價(jià)僅需3.89萬(wàn)元/平方米”。上述羅湖區房產(chǎn)中介對時(shí)代財經(jīng)稱(chēng),目前項目均價(jià)約4萬(wàn)元/平方米,帶裝修,裝修標準為8000元/平方米。
據經(jīng)濟觀(guān)察報報道,仁恒深之源已經(jīng)開(kāi)盤(pán)兩年,去年價(jià)格在6萬(wàn)元/平方米左右。這次政策給該項目帶來(lái)去化的機會(huì )?!绊椖侩x關(guān)口(指羅湖口岸)近。對剛出的這個(gè)政策,如果有購買(mǎi)意向,開(kāi)發(fā)商可以先為客戶(hù)鎖定房號。若后續網(wǎng)簽不了,定金會(huì )退還?!?/p>
也有業(yè)內人士對政策效應持觀(guān)望態(tài)度。何倩茹認為,政策放松對商業(yè)市場(chǎng)會(huì )帶來(lái)一定的正面影響,最直接的是會(huì )帶動(dòng)成交量的上升,但由于深圳商用物業(yè)庫存量偏高,政策對價(jià)格的帶動(dòng)應該沒(méi)那么快顯現出來(lái)。
深圳房產(chǎn)中介吳鵬(化名)對時(shí)代財經(jīng)稱(chēng),“因為出了政策利好,市場(chǎng)的確會(huì )比之前好一些,但如果是投資,想短期內賺錢(qián),比較難,還是要長(cháng)期持有?!彼ㄗh優(yōu)先考慮“真公寓”,即可以申請學(xué)位、帶陽(yáng)臺、通燃氣、民用水電標準的公寓產(chǎn)品。