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四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢如何
近期，隨著(zhù)多地出臺“認房不認貸”、統一最低首付比例、調整房貸利率下限、降低存量房貸利率等房地產(chǎn)利好政策，南京、濟南、福州、鄭州等多個(gè)二線(xiàn)城市取消限購，廣州調整限購實(shí)施區域范圍，上海降低臨港新片區人才購房門(mén)檻等，房地產(chǎn)調控政策松綁進(jìn)入更為全面的階段。
從多個(gè)機構反饋情況看，政策落地后，消費者置業(yè)意愿、購房信心提升，賣(mài)一買(mǎi)一置換需求帶動(dòng)掛牌量增加，二手房?jì)r(jià)格保持平穩，在房企去化壓力下，新房漲價(jià)預期不明顯。
一線(xiàn)城市購房熱度提升
8月底，多部委聯(lián)合發(fā)文，明確了“認房不認貸”的認定標準，同時(shí)將全國首套、二套房商貸首付比例下限降至20%、30%。8月30日，廣州、深圳率先落地執行首套房“認房不認貸”政策。9月1日，上海、北京全面跟進(jìn)執行，力度超預期。
“落實(shí)‘認房不認貸’后，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交明顯快速上揚又逐步回落。從線(xiàn)上數據看，一線(xiàn)城市二手房熱度上漲幅度在9月2日達到峰值，后續逐步回落，至9月10日又有所反彈，并穩定在高于8月均值水平之上。”58安居客研究院院長(cháng)張波表示，一線(xiàn)城市成交反彈，是由于前期累積需求釋放，潛在購房人群心理狀態(tài)偏猶豫，隨著(zhù)具體政策落地，需求將快速釋放。
“北京、上海在9月第一個(gè)周末成交量爆發(fā)后，第二個(gè)周末成交量降低超50%。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，新政發(fā)布后的一周時(shí)間里，北京二手房成交5000套左右，新建住宅累計成交3500套左右。
隨著(zhù)需求釋放動(dòng)能減弱，9月后兩周成交量明顯下降。北京市住建委數據顯示，9月份，北京新建商品住宅簽約5891套，成交面積67.96萬(wàn)平方米，環(huán)比分別增長(cháng)42.9%和41.1%;二手商品住宅成交14262套，環(huán)比增長(cháng)30.1%。
“上海新房交易市場(chǎng)處于活躍和復蘇態(tài)勢，部分數據好于預期。”易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)表示，目前，成交量明顯增加，買(mǎi)房群體主要是一些剛需購買(mǎi)者。
中秋國慶長(cháng)假期間，廣州推盤(pán)個(gè)數達20個(gè)，總推貨量較去年同期增加42%。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，總體來(lái)看，政策對廣州、深圳等地的影響沒(méi)有北京、上海大，但廣深地區新房樓盤(pán)的訪(fǎng)客和二手房帶看量有明顯增加。“除了常規促銷(xiāo)外，開(kāi)發(fā)商推出了‘一口價(jià)’房源，以此帶動(dòng)買(mǎi)房人氣。”李宇嘉說(shuō)。
市場(chǎng)價(jià)格保持基本平穩
新政落地后，二手房掛牌量上漲，一些新樓盤(pán)取消優(yōu)惠政策，許多購房者擔憂(yōu)是否會(huì )導致新一輪房?jì)r(jià)上漲?
“市場(chǎng)價(jià)格基本平穩，二手房、新房都沒(méi)有出現明顯漲價(jià)現象。”張大偉表示，二手房房源掛牌量明顯增加，一部分是為了賣(mài)一買(mǎi)一享受較低首付，另一部分是期望價(jià)格上漲變現，但目前成交量基本平穩。
嚴躍進(jìn)認為，一些房企收回優(yōu)惠折扣看似是在漲價(jià)，其實(shí)是吸引購房者入市的一種營(yíng)銷(xiāo)手段，從供求關(guān)系看，房?jì)r(jià)上漲沒(méi)有必要也沒(méi)有市場(chǎng)基礎。特別是二手房掛牌量增加，有助于減少二手房?jì)r(jià)格炒作現象。“房企要珍惜當前的政策，主動(dòng)在市場(chǎng)秩序穩定方面做好相關(guān)工作，確保房?jì)r(jià)穩定和預期穩定。”嚴躍進(jìn)提醒。
“盡管政策全面回歸常態(tài)，但并不會(huì )帶來(lái)新一輪樓市反彈，主要因為房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面已今非昔比。”李宇嘉表示，現在，不管是房?jì)r(jià)、居民杠桿率還是住房需求空間，都發(fā)生了改變。這次房地產(chǎn)政策調整目的就是防風(fēng)險、保穩定。
諸葛數據研究中心監測數據顯示，今年中秋國慶假期(9月29日至10月6日)，重點(diǎn)10城新建商品住宅日均成交612套，較去年國慶假期日均成交量上漲43.8%。但比往年同期的成交數據，今年日均成交量處于近7年的次低位水平，較2021年及以前的日均成交水平下降幅度超30%。
“‘雙節’期間一些城市樓市成交量回升，但成交端仍具備較大上升空間，后續仍然需要利好政策持續加持。”諸葛數據研究中心高級分析師關(guān)榮雪說(shuō)，成交量回升有望帶動(dòng)市場(chǎng)信心提振，疊加政策端寬松態(tài)勢延續，后續樓市復蘇值得期待。
用好政策工具和窗口期
據中原地產(chǎn)統計，7月24日至8月底，全國房地產(chǎn)政策進(jìn)入密集發(fā)布期，累計調控超過(guò)200次。9月，各地累計發(fā)布房地產(chǎn)調控政策高達175次。9月至10月是房屋交易較為活躍時(shí)期，俗稱(chēng)“金九銀十”，11月至12月是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沖業(yè)績(jì)的關(guān)鍵期，后續幾個(gè)月樓市的表現至關(guān)重要。
“去年，由于疫情影響導致基數較低，隨著(zhù)各地因城施策，如果用好政策工具、把握好窗口期，有望實(shí)現全年樓市‘U形’走勢。”李宇嘉表示，量的穩定是防風(fēng)險的前提，也是質(zhì)提升的基礎，預計將有更多城市出臺各類(lèi)調控政策，不斷促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
張大偉表示，對于北京等一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，“認房不認貸”主要影響的是改善性住房需求，這部分需求經(jīng)短期消化后，后續如果沒(méi)有其他政策利好，市場(chǎng)可能在10月后繼續調整。
中指研究院數據顯示，今年中秋國慶假期，35個(gè)代表城市日均成交面積較去年同期及2019年同期下降兩成左右。整體來(lái)看，國慶期間各地樓市表現不一，上海、廣州在樓盤(pán)供應端帶動(dòng)下情緒回升，北京、深圳、成都、杭州樓市表現相對平穩，武漢、蘇州、天津等地在房交會(huì )、新政顯效下，市場(chǎng)活躍度得到提升，但市場(chǎng)持續性仍需觀(guān)察，短期市場(chǎng)依然有壓力。
后續政策還有哪些優(yōu)化空間?張波建議，可以進(jìn)行“打補丁”式優(yōu)化，例如調整普通住宅認定標準;降低房貸利率，尤其是降低首套房貸利率，減輕購房者月供壓力。
中指研究院市場(chǎng)研究總監陳文靜建議，一線(xiàn)城市庫存壓力大的區域可以按照因區施策、一區一策原則，與人口、人才等政策結合進(jìn)行政策優(yōu)化。“隨著(zhù)政策進(jìn)一步落實(shí)，核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐漸企穩恢復，三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預期漸穩，以?xún)r(jià)換量或帶動(dòng)需求釋放，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)也有望逐漸筑底企穩，價(jià)格整體穩定，其中三四線(xiàn)城市短期內價(jià)格或延續下跌態(tài)勢。”陳文靜說(shuō)。
“由于‘金九’市場(chǎng)表現總體不如預期，開(kāi)發(fā)商緊抓‘黃金周’沖刺四季度業(yè)績(jì)，不少新盤(pán)上市、老盤(pán)加推吸引人氣，特價(jià)房、折扣營(yíng)銷(xiāo)等各類(lèi)促銷(xiāo)策略也帶動(dòng)人氣回升。預計10月總體成交量比9月將有所提升。”張波說(shuō)。(中國經(jīng)濟網(wǎng)記者 李 方)
