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誰(shuí)在推廣購房“零首付”
而所謂的“零首付”，大多是指開(kāi)發(fā)商通過(guò)做高合同價(jià)格，幫助購房者從銀行申請較高的按揭貸款，從而利用貸款后多余的資金來(lái)支付首付款。
近年來(lái)“零首付”的現象屢見(jiàn)不鮮，不少開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)中介以此為噱頭拉攏客戶(hù)，促進(jìn)樓盤(pán)銷(xiāo)售，但這一行為已違反國家相關(guān)金融信貸政策。近期，鄭州市、南寧市等多地監管部門(mén)均對“零首付”購房發(fā)出警示，提醒消費者嚴防可能存在的金融、法律風(fēng)險。
“零首付”購房返購物卡
近期，在社交平臺上，活躍著(zhù)廣州、深圳、鄭州等多地的房地產(chǎn)中介，他們以購房者口吻發(fā)布帖子推廣“零首付”方案，吸引購房者前來(lái)咨詢(xún)。
來(lái)自深圳的房地產(chǎn)中介劉宇(化名)是推廣購房“零首付”的一員。他向北京商報記者表示，其所在的公司與深圳多個(gè)樓盤(pán)有合作，能夠實(shí)現“零首付”購房。
“零首付”如何購房？據劉宇介紹，目前“零首付”主要有兩種形式：一類(lèi)是開(kāi)發(fā)商直接做高合同價(jià)格，幫助購房者從銀行申請較高的按揭貸款，利用貸款后多余的資金來(lái)支付首付款。另一類(lèi)則是開(kāi)發(fā)商通過(guò)墊資或幫助購房者申請經(jīng)營(yíng)貸、消費貸，將銀行正規貸款資金“換馬甲”變?yōu)?ldquo;首付貸”資金，彌補首付不足的空缺。
“我們基本做的是第一種，成交案例也比較多，上周我就成交了兩筆‘零首付’業(yè)務(wù)”，劉宇舉例說(shuō)明，如果購房者準備買(mǎi)總價(jià)300萬(wàn)元的房子，首付為100萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商會(huì )將合同價(jià)格提高至400萬(wàn)元，購房者以400萬(wàn)元價(jià)格申請銀行按揭貸款，多貸到的金額可以用于支付首付，這就相當于“零首付”。
這種“高評高貸”的方式能夠不付首付，但月供會(huì )隨著(zhù)貸款金額的增多而增加。對于月供增加的部分，劉宇表示，開(kāi)發(fā)商會(huì )以購物卡的形式返還給購房者，購房者如果想要現金也可以進(jìn)行置換，8萬(wàn)元的購物卡置換后的大概金額為7.2萬(wàn)元。
事實(shí)上，劉宇所說(shuō)的“零首付”購房本身就屬于違規行為，而他自身也知曉，“我們和銀行沒(méi)有合作，‘零首付’本來(lái)是不合規的，但不違法，我們只是把首付流程越過(guò)了，而且我們是大平臺，在深圳也有很多門(mén)店，風(fēng)險比較可控”。劉宇補充道。
另一位來(lái)自廣州的中介趙勃(化名)則直接推介了一處樓盤(pán)，樓盤(pán)海報顯示，“實(shí)景現房，即買(mǎi)即住，真‘零首付’”。趙勃介紹，所謂的“零首付”就是通過(guò)拉高評估價(jià)再去貸款，月供根據房屋面積決定，但前期需向開(kāi)發(fā)商繳納1.3萬(wàn)元的定金，開(kāi)發(fā)商有合作銀行，首付款由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行墊資，等到貸款審批下來(lái)再進(jìn)行歸還。
對于“零首付”購房興起的原因，北京尋真律師事務(wù)所律師王德悅表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)期，“零首付”作為一種促銷(xiāo)手段，可以吸引潛在買(mǎi)家，刺激購房需求，從而帶動(dòng)市場(chǎng)活躍度。“零首付”降低了購房者的初始資金壓力，使得更多資金不足的購房者能夠進(jìn)入市場(chǎng)，而開(kāi)發(fā)商為了快速回籠資金或清理庫存，可能會(huì )推出“零首付”等促銷(xiāo)活動(dòng)，吸引買(mǎi)家。
違反金融信貸政策
在降低初始購房“門(mén)檻”的誘惑之下，不少購房者選擇“零首付”方案。購房者王勉華(化名)就是其中之一，近期，王勉華向南寧市住房和城鄉建設局投訴曾購買(mǎi)的樓盤(pán)存在虛假宣傳、違規銷(xiāo)售等行為，其中就提到“零首付”購房。
根據投訴內容，王勉華所購買(mǎi)的樓盤(pán)通過(guò)“高評高貸”做高總房?jì)r(jià)，開(kāi)發(fā)商讓購房者繳納2萬(wàn)元或者4萬(wàn)元定金，其余的房款全部通過(guò)銀行按揭貸款貸出，為了讓房貸金額涵蓋首付款，開(kāi)發(fā)商將總房?jì)r(jià)故意抬高，再通過(guò)首付墊資的方式制造購房者足額繳納首付款的證明，從而讓購房者“零首付”或者極低首付購買(mǎi)商品房。
事實(shí)上，近年來(lái)“零首付”的現象也并不少見(jiàn)，不少開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)中介以此為噱頭擴大品牌影響力，拉攏客戶(hù)，促進(jìn)相關(guān)樓盤(pán)銷(xiāo)售，但這一行為已違反國家相關(guān)金融信貸政策。
2017年11月，住建部、人民銀行、原銀保監會(huì )聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規范購房融資和加強反洗錢(qián)工作的通知》，嚴禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構違規提供購房首付融資、首付分期和變相首付墊資。
“零首付”購房緣何屢禁不止？諸葛數據研究中心高級分析師關(guān)榮雪表示，“零首付”購房屢禁不止包含多方面，可能存在監管政策的不完善或執行不到位，為開(kāi)發(fā)商提供操作空間；或者在低利率環(huán)境下，金融機構可能更傾向于提供此類(lèi)貸款，以增加業(yè)務(wù)量；又或者面對“零首付”等優(yōu)惠，部分消費者可能會(huì )忽視風(fēng)險，追求短期利益。因此后續監管和金融機構應加強對貸款資格審查，增加還款能力評估，嚴懲違規行為，強化對房地產(chǎn)市場(chǎng)的規范管理和風(fēng)險控制。
多地監管發(fā)文提示風(fēng)險
看似低成本購房的“零首付”實(shí)則潛藏多重風(fēng)險。王德悅指出，首先是違反相關(guān)法律法規，監管政策明令禁止“零首付”購房，嚴禁個(gè)人綜合消費貸款等資金挪用于購房；其次，“零首付”購房往往伴隨著(zhù)違規操作、陰陽(yáng)合同，這些操作不能在合同中予以約定，也得不到法律的保護，一旦房企或中介不兌現承諾，購房者可能錢(qián)房?jì)煽?；此外?ldquo;零首付”貸款往往伴隨著(zhù)較高的利率和額外費用。這些費用可能包括貸款手續費、評估費、保險費等，增加了購房的總成本；最后，“零首付”購房看似減輕了購房初期的經(jīng)濟壓力，但實(shí)際上購房者可能需要承擔更高的月供和更長(cháng)的貸款期限，購房者將面臨更大的還款壓力。
“零首付”購房不僅破壞房貸業(yè)務(wù)的市場(chǎng)環(huán)境，也對金融市場(chǎng)的秩序造成影響，亂象之下，多地監管加大了警示力度。
近期，鄭州市、南寧市等多地監管部門(mén)均對“零首付”購房發(fā)出警示，提醒消費者謹防可能存在的金融、法律風(fēng)險。
鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局表示，“零首付”不僅不能從根本上解決購房者短期資金短缺問(wèn)題，通常還需借助于簽訂陰陽(yáng)合同、高評房屋價(jià)格等違規行為來(lái)實(shí)現。這不僅增加購房者貸款利息及按揭月供還款負擔，還存在較大的騙貸法律風(fēng)險。同時(shí)，“零首付”通常是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)中介機構通過(guò)預先墊付，或是虛擬抬高房屋價(jià)格，從銀行以按揭貸款的方式來(lái)獲得首付款，開(kāi)發(fā)企業(yè)和購房者簽訂的購房合同存在法律爭議，因此當事方可能都會(huì )被追究刑事責任。
南寧市住房和城鄉建設局指出，對于購房者來(lái)說(shuō)，“零首付”意味著(zhù)在購房初期不需要支付任何首付款項，雖然購房初期壓力降低，但實(shí)際上可能讓購房者承擔更高的貸款額度，從而增加月供負擔。長(cháng)期來(lái)看，可能導致購房者陷入財務(wù)困境，難以維持穩定的還款能力。同時(shí)由于市場(chǎng)不穩定，可能會(huì )造成購房者資產(chǎn)價(jià)值縮水而貸款余額卻保持不變，從而加劇購房者財務(wù)壓力。
面對“零首付”等購房誘惑，購房者該如何做？王德悅建議，購房者在做出決策時(shí)應該充分考慮自己的經(jīng)濟狀況、市場(chǎng)趨勢、貸款條件以及法律合規性等因素，以確保自己能夠做出明智且負責任的選擇。在購房前進(jìn)行全面的財務(wù)規劃和預算分析，確保自己有足夠的還款能力。關(guān)注市場(chǎng)利率和房?jì)r(jià)走勢的變化，選擇合適的購房時(shí)機和貸款方式。在簽訂購房合同時(shí)，購房者需要仔細閱讀合同條款，確保自己充分了解并同意其中的各項規定。特別是關(guān)于貸款、還款、違約等方面的條款，需要特別注意以避免潛在的法律風(fēng)險。
“對‘零首付’等誘惑，建議購房者不要輕信推介話(huà)術(shù)，更不能實(shí)施貸款資料造假。從過(guò)往案例看，一旦遭遇抽貸、斷貸等風(fēng)險，中介將推諉甚至直接溜之大吉，最終還是由購房者承擔了所有”，素喜智研高級研究員蘇筱芮說(shuō)。
