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多地土拍規則出現調整。澎湃新聞注意到，近期，濟南、合肥等熱點(diǎn)城市的土拍規則有所調整，部分待出讓地塊不再限制土地上限價(jià)格，重回價(jià)高者得。

多地土拍規則調整不再設置上限價(jià)格

10月12日，據合肥土地市場(chǎng)網(wǎng)，安徽省合肥市發(fā)布市轄區2023年擬出讓居住用地詳細清單(第三批)。第三批擬出讓居住用地清單共包含31宗地塊，共計面積2853.5畝，地塊涉及包河區(14宗)、瑤海區(3宗)、廬陽(yáng)區(2宗)、蜀山區(2宗)、高新區(5宗)、經(jīng)開(kāi)區(3宗)、新站區(2宗)。第三批擬出讓居住用地清單中，已有6宗地塊明確將于11月2日出讓。

根據地塊出讓公告，上述6宗地塊共計土地面積571.058畝，同時(shí)，地塊出讓規則有所調整，地塊未顯示上限價(jià)格。據大皖新聞報道，此次土拍規則不再限制地價(jià)。

按照最新的地塊公告，此次推出的地塊將采取拍賣(mài)方式出讓?zhuān)矗焊傎I(mǎi)人以舉牌方式應價(jià)，報價(jià)最高者且高于保留底價(jià)的，為競得人。

同時(shí)，按照地塊出讓公告，商品住宅須實(shí)行精裝交付。居住用地競買(mǎi)人須達到“五沒(méi)有”條件，即：沒(méi)有項目“爛尾”，沒(méi)有“保交樓”任務(wù)，沒(méi)有重大工程質(zhì)量問(wèn)題造成嚴重負面影響，沒(méi)有項目發(fā)生一般及以上安全生產(chǎn)責任事故，沒(méi)有所屬物業(yè)公司被投訴較多造成嚴重負面影響。

在這之前，合肥居住用地土拍規則采取“投報高品質(zhì)住宅方案”的競買(mǎi)方式，即：“價(jià)高者得+投報高品質(zhì)住宅建設方案+搖號”的競買(mǎi)方式。即：競買(mǎi)人以舉牌方式應價(jià)，在未達到最高限價(jià)時(shí)，報價(jià)最高者且高于保留底價(jià)的，為競得人。如競價(jià)達到最高限價(jià)時(shí)，仍有其他競買(mǎi)人愿意繼續參與競買(mǎi)的，則轉入投報高品質(zhì)住宅建設方案階段。競買(mǎi)人需投報高品質(zhì)商品住宅建設方案，評選委員會(huì )按照《高品質(zhì)商品住宅建設方案評審內容及評分標準》組織評分，確定綜合評分最高的競買(mǎi)人為競得人。如最高綜合評分的競買(mǎi)人有兩個(gè)及兩個(gè)以上分數相同時(shí)，則搖號產(chǎn)生競得人。

在此之前，濟南多宗住宅地塊競買(mǎi)規則也有所調整。根據濟南公共資源交易中心、濟南市自然資源和規劃局于10月9日發(fā)布兩批土地補充公告，濟自然規劃告字〔2023〕9號、濟自然規劃告字〔2023〕10號公告中的出讓宗地競買(mǎi)規則做出調整。

通過(guò)翻閱出讓公告，上述濟自然規劃告字〔2023〕9號公告、濟自然規劃告字〔2023〕10號公告中原表述為：本次國有建設用地使用權采取網(wǎng)上掛牌方式出讓?zhuān)凑諆r(jià)高者得原則確定競得人。根據濟南市人民政府《關(guān)于進(jìn)一步完善調控措施促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》(濟政辦發(fā)〔2017〕13號)規定，本次公告出讓城鎮住宅用地設立最高限價(jià)，網(wǎng)上交易達到最高限價(jià)的采取“限地價(jià)、競建筑品質(zhì)、現場(chǎng)搖號”。

不過(guò)，翻閱上述公告中的城鎮住宅用地最新掛牌出讓文件，目前僅顯示：本次國有建設用地使用權采取網(wǎng)上掛牌方式出讓?zhuān)凑諆r(jià)高者得原則確定競得人。即不再顯示“城鎮住宅用地設立最高限價(jià)，網(wǎng)上交易達到最高限價(jià)的采取‘限地價(jià)、競建筑品質(zhì)、現場(chǎng)搖號’”等相關(guān)表述。

取消土地最高限價(jià)會(huì )成為趨勢嗎?

諸葛數據研究中心高級分析師關(guān)榮雪指出，從樓市購房政策方面可以看到，由于樓市復蘇動(dòng)力不足，市場(chǎng)情緒持續低落，部分城市逐漸解除此前的限制性購房政策，土地市場(chǎng)亦是如此，今年以來(lái)土地市場(chǎng)整體延續低溫運行態(tài)勢，熱度改善有限，因此，不排除不再限地價(jià)或將成為土拍規則的調整趨勢。

根據中指研究院數據，2023年前三季度，全國300城住宅用地供求規模同比降幅均在三成以上。三季度，土地市場(chǎng)情緒依然偏弱，流拍撤牌率達28%，較二季度提升8.1個(gè)百分點(diǎn)。

按照中指研究院數據，2023年1-9月，全國300城住宅用地成交22391萬(wàn)平方米，同比下降33.4%。9月，300城住宅用地成交2693萬(wàn)平方米，同比下降49.7%;成交樓面均價(jià)7673元/平方米，同比下跌2.1%。

中指研究院分析師孟新增指出，以濟南土拍為例，2023年1-9月，住宅用地成交面積同比降幅19.9%。土拍熱度方面，僅優(yōu)質(zhì)地塊尚能維持一定熱度，非核心地塊多底價(jià)成交，企業(yè)投資意愿整體相對較弱。

關(guān)榮雪提到，取消土地最高限價(jià)改由價(jià)高者得，則意味著(zhù)房企拿地不再憑借運氣，更多的是拼財力、拼實(shí)力，由此不排除房地產(chǎn)企業(yè)間在規模等方面上的分化特征將會(huì )進(jìn)一步加大，強者恒強的局面持續;同時(shí)，核心地塊競爭將會(huì )進(jìn)一步激烈，地價(jià)將創(chuàng )新高，與此同時(shí)，拿地成本提升了，可能也會(huì )傳導到房?jì)r(jià)上。