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美國房貸利率飆升逼近8% 為何房?jì)r(jià)還創(chuàng )下歷史新高？
近期，美國樓市出現“怪現象”。一方面，美國30年期房貸利率水平飆升，逼近8%，但另一方面，美國房?jì)r(jià)卻在今年7月創(chuàng )下歷史新高。
一般而言，房貸利率上升，購房者成本提高，會(huì )抑制購房需求并拉低房?jì)r(jià)。為何今年以來(lái)美國房?jì)r(jià)不降反升?
美國房?jì)r(jià)創(chuàng )歷史新高
近日發(fā)布的標普凱斯-席勒全美房?jì)r(jià)指數顯示，2023年7月，美國全國房?jì)r(jià)綜合指數創(chuàng )下歷史新高，當月該指數環(huán)比漲0.6%，同比漲1%。
標普道瓊斯指數董事總經(jīng)理Craig Lazzara表示，美國房?jì)r(jià)在2022年6月觸頂后下跌，此后的7個(gè)月內，美國房?jì)r(jià)下跌了5.0%。轉折點(diǎn)發(fā)生在今年1月，美國房?jì)r(jià)再度上漲。截至今年7月，之前的跌幅已被抵消，房?jì)r(jià)指數創(chuàng )下歷史新高。
值得注意的是，美國當前正處于持續一年多的加息周期中。自2022年3月開(kāi)啟加息以來(lái)，美聯(lián)儲已加息了11次，累計加息525個(gè)基點(diǎn)。
住房按揭貸款利率同步走高。美國抵押貸款銀行家協(xié)會(huì )(MBA)近日公布的數據顯示，截至10月6日當周，30年期定息抵押貸款合約利率已升至7.67%。
近7.7%的房貸利率意味著(zhù)什么?以300萬(wàn)元(人民幣，下同)的貸款額計算，30年期等額本息，購房者每月還款約2.1萬(wàn)元。而此前大量美國購房者按揭貸款利率不到3%。以3%計，同樣的貸款額，每月還款僅需1.2萬(wàn)元左右。
美國房?jì)r(jià)為何走勢反常?
答案可能在供給上。
總部位于吉隆坡的全球房產(chǎn)科技公司居外IQI(Juwai IQI)集團聯(lián)合創(chuàng )始人兼集團CEO卡希夫·安薩里(Kashif Ansari)在接受中新社記者采訪(fǎng)時(shí)表示，美國樓市現處于購房需求和房源供應同時(shí)受到抑制的“有價(jià)無(wú)市”狀態(tài)，買(mǎi)房的不多但賣(mài)房的更少，這種狀態(tài)很可能會(huì )延續至明年。
來(lái)自美國房地產(chǎn)經(jīng)紀公司Redfin的數據也反映出這種“價(jià)升量跌”的趨勢。Redfin發(fā)布的數據顯示，2023年9月，美國房屋價(jià)格與去年同期相比上漲了2.2%，但售出房屋數量同比下降17.6%。
Redfin首席執行官Glenn Kelman近期表示，利率不斷上升導致很多美國消費者在購房季開(kāi)始時(shí)決定退出。在過(guò)去的四到五周內，20%到25%的房地產(chǎn)交易被取消。
美國樓市真實(shí)情況如何?
多位美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人在接受中新社記者采訪(fǎng)時(shí)表示，對高利率下的樓市交易并不樂(lè )觀(guān)。
位于波士頓的房產(chǎn)科技公司美吉居(GeoHome US)聯(lián)合創(chuàng )始人楊曉雯表示，目前人們大多是“非必要不賣(mài)房”。美國眼下的高利率，意味著(zhù)大部分業(yè)主手頭的房貸利率都低于當前利率。市場(chǎng)成交量普遍是疫情前均值的三分之二左右。
楊曉雯透露，近期美國經(jīng)紀人接到的客戶(hù)數量迅速萎縮。“和我們長(cháng)期合作的一些明星經(jīng)紀人今年有大量時(shí)間在度假。”而且，身邊很多朋友的換房計劃都推遲了。
美國西海岸城市西雅圖情況類(lèi)似。房產(chǎn)經(jīng)紀公司Compass西雅圖柯克蘭(Kirkland)分公司經(jīng)紀人Becco Zou說(shuō)，高利率對西雅圖的房地產(chǎn)成交量影響很大。美國家庭基本上每10年會(huì )換房，但利率從2.8%升至現在的近8%，想換房的客戶(hù)只能暫時(shí)不動(dòng)了，想買(mǎi)房的人群很多也處于觀(guān)望狀態(tài)。
買(mǎi)房成本也大幅提高。房產(chǎn)經(jīng)紀公司eXp Realty洛杉磯經(jīng)紀人Pearl Wu說(shuō)：“最近我為一個(gè)客戶(hù)買(mǎi)了房。他從2021年起打算買(mǎi)房，看了兩年，其間按揭貸款利率也從2%左右漲到了7%，而大洛杉磯區域的平均房?jì)r(jià)兩年漲了10萬(wàn)美元左右。兩年前他看上的房子，現在同樣的購房款已經(jīng)買(mǎi)不下來(lái)了。”
美國房?jì)r(jià)還會(huì )持續上漲嗎?
卡希夫·安薩里表示，市場(chǎng)認為居高的房?jì)r(jià)在未來(lái)一年并不會(huì )下跌。高按揭利率也讓業(yè)主不愿賣(mài)房，大部分業(yè)主簽的是前幾年的定期低按揭利率。他們如想改善居住條件，只能守住低利率不動(dòng)，退而求其次選擇改造翻新現有住宅。數據也顯示，建筑商面臨工人短缺、材料費上漲、和樓市走冷等困境而無(wú)意蓋很多樓。
